みなさんこんにちは。株式会社NARUSEのWeb担当、ミノです。
前回は、注文住宅ステップ①「土地・建築会社の選び方」で、建築会社に依頼した方がスムーズに進むし、不動産業者に依頼するよりも土地の選択肢が広がる、とお話しました。
今回は、次のステップである、土地の申込（買付）と、ローンの審査についてお話します。
土地を買って注文住宅を建てる場合
土地の申込（買付）ってどんな流れ？
①買付証明書を提出
まずは売主に対して、買付証明書を提出します。
買付証明書とは、購入したい不動産が見つかった場合に、売主に対して購入の意思表示をする書面です。
基本的には仲介会社が用意してくれますが、万が一、素早く土地を押さえたい場合は自分で作成して送るのも一つの手です。
左の画像は買付証明書のサンプルになります。書面の内容は仲介会社によって異なり、これといって決まった書式はありません。
②土地先行融資・つなぎ融資の事前審査を行う
土地先行融資、もしくはつなぎ融資の事前審査を実施しましょう。
扱っていない金融機関もありますので、検討する場合は事前に確認してくださいね。
- 土地先行融資：注文住宅用の土地の購入に際し、先行して受けられる融資のこと。契約の際には、土地に関する資料、建築する建物プランの資料が必要。
- つなぎ融資：住宅ローンの融資開始までに必要な資金を、金融機関が一時的に立て替えてくれる短期融資のこと。契約の際には、土地の資料と、建物の資料（概要レベルでも可能）が必要。
知っトク：つなぎ融資の使い方
つなぎ融資は、契約後～融資が実行されるまでに、タイムラグがある際に使用できます。そのため、土地の購入だけでなく、建物を建てる時の着工金・中間金などにも使用できます。
ただし、金利が高いことと、住宅ローン控除対象外の点に注意してください。（ちなみに、土地先行融資は住宅ローン控除の対象です。）
③本契約～重要事項説明の内容を確認
買付証明書が受理、住宅ローン事前審査をクリアしたら、いよいよ本契約です。
ここで、重要事項説明という、宅建士からの登記簿記載の事項、建築基準法の制限、代金授受の方法、契約解除、都市計画法の説明があります。
双方に問題がなければ契約締結になり、契約時は手付金として、買主から売主へ土地代の10％程度の支払いが必要です。
④土地の引き渡し
土地先行融資・つなぎ融資を使用して、残金をすべて支払い、所有権移転の手続きに着手したら引き渡し完了です。
土地の引き渡しに際して必要になる資金は以下３つです。
- 土地代（土地先行融資・つなぎ融資で支払うことが多い）
- 仲介手数料（売主から直接購入した場合は必要なし）
- 所有権移転登記の費用（自分で行うと安く抑えられる）
売買契約の時に気を付けるポイント
売買契約の時に気を付けるポイントは、できるだけ値下がりしない土地を選ぶことです。（日本では、土地余りのため難しいのですが）
じっくり選んでいると、目を付けている土地が取られてしまうこともありますので、1か月以内にはある程度目星をつけて、3か月以内には契約を結ぶのを目安にしてみてください。
ハウスメーカー・建築会社に依頼する場合
住みたいエリア・建築会社を同時並行で探す
ハウスメーカー・建築会社に依頼する場合は、
- 住みたいエリアの相場を知る
- 譲れない住環境の条件を整理をする
- ハウスメーカーや地元で評判の良い工務店・建築会社を見つける
といった手順を取ります。
このあとは、ハウスメーカー・建築会社が、住みたいエリア×建てたい家の条件を満たす土地を探してくれます。
この場合、土地と建物両方に住宅ローンが適用でき、住宅ローン控除対象にもなるので、将来的な月額のコストを抑えられます。
ハウスメーカー・建築会社に依頼するときのポイント
土地がおおよそ決まり、ハウスメーカー・建築会社が決まったら、次は土地の見学になります。
この時、不動産会社・住宅会社に同行してもらいましょう。
建築条件の有無、建ぺい率・容積率、付帯工事が必要そうな土地がどうか…など一緒に確認してもらい、プロの意見を聞いておきましょう。
（※土地の見学で見るべきポイントは前回のコラムで書いています）